Il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Maggiore sicurezza per l’acquirente quando acquista un immobile in nuova costruzione

L’acquisto di una proprietà in Italia (a causa della pesante burocrazia e delle frequenti nuove leggi, decreti e regolamenti) deve essere sempre ben ponderato. Prima di firmare un accordo vincolante è necessario verificare e chiarire molti punti importanti, soprattutto se l’altra parte contraente non parla la stessa lingua e non è un professionista. È consigliabile rivolgersi sempre a un avvocato competente.

Contratto preliminare

Sia il venditore che l’acquirente mirano alla rapida conclusione di un contratto di acquisto (“rogito notarile“). La stipula di un contratto preliminare di compravendita ben redatto crea un maggior grado di sicurezza per entrambe le parti. Si tratta di un contratto vincolante per entrambe le parti, ovvero l’acquirente si impegna ad acquistare l’immobile e il venditore si impegna a vendere all’acquirente l’immobile promesso. La maggior parte dei contratti preliminari di vendita sono redatti e sottoscritti in forma scritta (scrittura privata), in quanto la certificazione notarile del contratto preliminare non è obbligatoria per legge. Tuttavia, una certificazione sarebbe auspicabile, in quanto in questo caso è possibile l’iscrizione (“trascrizione“) del contratto preliminare di vendita nei pubblici registri, con tutti gli effetti e le misure di protezione nei confronti dei terzi.

Quando è consigliabile la registrazione (trascrizione) di un contratto preliminare?

• se il venditore è un’azienda;
• se devono essere eseguiti lavori di ristrutturazione, finanziamenti, permessi di costruzione o licenze richiesti nel periodo che intercorre tra la firma del contratto preliminare di compravendita e il rogito notarile.
• se passa molto tempo tra il contratto preliminare di acquisto e l’atto notarile;
• se l’acquirente deve versare un grosso deposito per la conferma (“caparra confirmatoria“);

Acquisto di un nuovo edificio (immobile da costruire)

Come è noto, il decreto legge n. 122/2005 è stato introdotto in Italia nel 2005. Lo scopo di questo decreto è quello di tutelare l’acquirente che vuole acquistare nuovi immobili come parte contraente debole. L’acquirente (privato) è garantito dal rilascio di una fideiussione per il recupero di tutte le somme versate al costruttore (venditore) nel caso in cui quest’ultimo si trovi in una situazione di crisi (e non sia quindi in grado di restituire le somme ricevute – acconti); in altre parole, una garanzia di tutte le somme e, comunque, di tutti i corrispettivi incassati e ricevuti fino al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale d’uso. Il suddetto decreto legge, tuttavia, garantiva l’acquirente solo in determinate circostanze, poiché la legge poteva essere facilmente aggirata dal venditore.

Decreto Legislativo n. 14/2019 (brevemente “Decreto 14”)

Il Decreto 14 tutela ora fortemente l’acquirente nell’acquisto di un immobile da costruire (nuova costruzione), in quanto ogni contratto preliminare di acquisto tra il venditore (impresa di costruzione) e l’acquirente (privato) deve per legge essere stipulato sotto forma di atto notarile o di certificazione notarile. Il notaio ha il compito di controllare e certificare la garanzia rilasciata dal venditore. La garanzia deve essere conforme a un testo standard emesso dal Ministero. Senza una garanzia, il notaio non può stipulare il contratto. La garanzia assicura all’acquirente il rimborso di tutte le somme pagate anche nel caso in cui la polizza assicurativa decennale a copertura della responsabilità civile (garanzia per il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile) non sia stata rilasciata all’acquirente.

Quando si applica il Decreto 14?

Il Decreto si applica a tutti i contratti (contratto preliminare e atto di compravendita) per la costruzione di immobili per i quali il permesso di costruire (SCIA/DIA) sia stato richiesto e presentato dal venditore a partire dal 16 marzo 2019.

Scadenza della garanzia

La fideiussione è valida fino a quando la banca o la compagnia assicurativa che l’ha rilasciata non riceve la copia autentica del contratto di acquisto dell’immobile da costruire e la polizza assicurativa decennale.

Ulteriori vantaggi del contratto preliminare d’acquisto notarile

A partire dalla firma del contratto preliminare di compravendita, vengono effettuati tutti i controlli e le ricerche necessarie (se sono presenti ipoteche o altri gravami, vincoli di trasferibilità, ecc.) Inoltre, il notaio è obbligato a registrare il contratto preliminare di compravendita al catasto (registro immobiliare), il che rappresenta un’ulteriore tutela per l’acquirente. L’acquirente è così protetto da successive iscrizioni ipotecarie (a condizione che l’atto notarile di acquisto venga stipulato entro 3 anni).

Cosa deve contenere il contratto preliminare?

• la garanzia e certificare che sia conforme agli standard e ai criteri emanati dal Ministero;
• descrizione dell’oggetto dell’acquisto, dei confini e degli accessori (“pertinenze“);
• indicazione di eventuali ipoteche, oneri, restrizioni alla trasferibilità o iscrizioni di vincoli (“trascrizioni pregiudizievoli“);
• termine ultimo per il completamento dei lavori, prezzo di acquisto e condizioni di pagamento;
• indicazione dell’impresa di costruzione e dei dati chiave della rispettiva concessione di costruzione;
• descrizione tecnica dell’oggetto di acquisto, progetto e descrizione del materiale utilizzato;

Stipula dell’atto notarile

Al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita, l’impresa costruttrice (venditore) è tenuta a fornire all’acquirente (privato) una polizza assicurativa decennale che copra i danni materiali all’immobile (ad es. causati da gravi difetti di costruzione, vizi costruttivi e che possano pregiudicare e compromettere la funzionalità e la capacità portante dell’immobile). Se questa polizza non viene fornita dal venditore, il notaio può rifiutarsi di certificare il contratto di acquisto e l’acquirente, che ha il diritto di recedere, può chiedere il rimborso delle somme pagate alla società o alla banca (che ha rilasciato la garanzia) (se necessario anche in tribunale).

Quali sono le conseguenze se il Decreto 14 non viene applicato e rispettato dalle parti contraenti?

Se il contratto preliminare di acquisto di un immobile da costruire (nuova costruzione) non è autenticato o certificato, è nullo. Si tratta di una cosiddetta “nullità relativa“, ovvero, affinché il contratto sia dichiarato nullo, l’acquirente deve far valere questa nullità. La presenza e l’autenticazione del contratto preliminare da parte di un notaio garantisce la consegna della fideiussione e della polizza assicurativa decennale (alla stipula del contratto di acquisto definitivo). Queste date devono essere inserite nel contratto.

Cosa fare, dunque?

L’autenticazione o la certificazione del contratto preliminare di acquisto di un immobile da costruire era un’opzione per le parti prima dell’entrata in vigore del Decreto 14. Oggi è un obbligo! In ogni caso, è consigliabile rivolgersi a un consulente competente (avvocato bilingue), che effettuerà le verifiche e le ricerche necessarie, ad esempio contattando la banca per la rinuncia alla garanzia e preparando e mettendo in atto tutto ciò che serve per un’esecuzione corretta del contratto preliminare. Inoltre, è consigliabile consultare un esperto di costruzioni o un geometra locale per le questioni tecniche e urbanistiche e amministrative.